Сообщений в теме: 65

[Инесса Арманд]

Вот еще один хороший бизнес, который надо не упустить.
С 2006 года администрации городов и поселков больше не имеют права выступать одновременно в роли подрядчиков и заказчиков.
Поэтому для содержания жилого фонда создаются Управляющие компании (В виде ООО). Эти компании собирают квартплату, нанимают слесарей, уборщиц, ремонтные бригады.
Итак, схема такая: ООО Управляющая компания собирает деньги, затем просто привлекает за деньги другие ООО для выполнения определенного объема работ.
Уже четверо моих знакомых – бизнесменов срочно создали УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ. Драчка началась! Не упустите свой шанс! :idea:

[Инвест]

Умно... Если в глухой деревеньке...

У нас тут 3 дня лифт грузовой в доме не работал...
А монтажники записали "простой 12 часов".

Так мы, совладельцы дома собрались, и отымели управляющего Управляющей компанией во все дырки. Пришлось пареньку пересчитать "обслуживание". И получил первый "нах".

Вы там только собираетесь народ на борьбу подымать - а мы уже давно воюем...

[Эльф]

да попробуй еще бабло с квартиросъемщиков выколотить. Денег нет, а работы выполнять надо.. за свой счет батрачить. Только в новых домах пойдет, где братва квартиры сама купила, хоть какая-то гарантия платежеспособности

[Инесса Арманд]

2: Эльф У Чубайса - собираемость платежей - 50- 65%%.
И ничего, живут. Вы путаете Товарищество собственников жилья с Управляющей компанией.
У нас все бывшие начальники ЖКХ живут в коттеджах, ездят на джипах... Правда один сидит - дали 7 лет!

[Скептик]

Это называется "кормушки у чиновников закончились". Создали еще одну. Теперь не только администрацию надо кормить, а еще и Управляющую компанию. И почему это у нас сожержание жилого фонда постоянно дорожает?

[Инвест]

И почему это у нас сожержание жилого фонда постоянно дорожает?

А потому, что некоторые все силы отдают борьбе за права других народов, а не за свои... На свои - сил не остается...

[Sky_Telecom]

2: инесса ---- твоя идея показалась мне очень интересной, может ты расскажешь поподробнее.
Вот например что необходимо для создания управляюшей компании ???
И по какой программе, будет передоваться столь значимые полномочия ???
Chheeezzzz

[Инесса Арманд]

6: Sky_Telecom По программе реформирования ЖКХ.
Тут возможны два пути:
1. Муниципалитет объявляет конкурс на управление и Вы в нем участвуете
2. Вы САМИ предлагаете муниципалитету схему упраления жилым фондом.

Какой путь выбрать, зависит от состояния вопроса на местах. Пока управляющих компаний мало. Поэтому надо создать ООО с видами деятельности :управление имуществом, выполнение подрядных работ, очистка сточных вод, ремонт жилых помещений и т.д.
И далее - двигать в муниципалитет. Тут кто первый - тот и на коне! Желательно в состав учредителей вставить какую-то влиятельную в вашей местности фигуру. Например, брата мэра, или бывшего начальника ЖКХ...

[Скептик]

Желательно в состав учредителей вставить какую-то влиятельную в вашей местности фигуру. Например, брата мэра, или бывшего начальника ЖКХ...

Это - единственное и достаточное условие. :wink: Остальное - Приложения. А конкурс... знаем, проходили. Липа это все. Шитая белыми нитками.

[Sealina]

[quote name='Скептик'][quote name='Инесса Арманд']Желательно в состав учредителей вставить какую-то влиятельную в вашей местности фигуру. Например, брата мэра, или бывшего начальника ЖКХ...[/quote]
Это - единственное и достаточное условие. :wink: Остальное - Приложения. А конкурс... знаем, проходили. Липа это все. Шитая белыми нитками.[/quote]
Вот именно. Я как раз думала об этой идее применительно к себе...Но, увы, "служить бы рад, прислуживаться тошно". :?

[Инесса Арманд]

9: Sealina
Позвонила своим друзьям.
Вот какой механизм они реализовали:
1. Создали ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ"
2. Выбрали дома получше. Там, где сами живут, или друзья.
3. Провели собрания жильцов. На этом собрании должно участвоать 50% +1 жилец. Учредили Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это юрлицо!
4. Сами быстро зарегистрировали это (ТСЖ).
5.На ТСЖ муниципалитет обязан передать на баланс дом целиком и прилегающие территории.
6. ТСЖ заключает договор с Управляющей компанией об обслуживании их имущества...

Как видим, в этой схеме НЕТ унижения перед властью. Только бы жильцов уговорить. Но эта задача - не сложнее, чем в жилом доик купить квартиру и вывести ее из жилого фонда для предпринимательских целей.

[Скептик]

А зачем в этой схеме Управляющая компания? Почему бы ТСЖ не заключать договоры на обслуживание напрямую с подрядчиками?

[Инесса Арманд]

А зачем в этой схеме Управляющая компания? Почему бы ТСЖ не заключать договоры на обслуживание напрямую с подрядчиками?

Это оказывается дороговато. Нужно не менее 3 домов. Иначе управленцы сожрут всю квартплату... А нужен и хозяйственник: сметы проверить - подписать, и юрист.. И управленец - дворниками - уборщицами командовать.... Можно, конечно все в одном лице совместить... Но думаю, что тогда выйдет ЖЭК - вас много, а я один!
Кстати, во Владивостоке уже депутату думы нос проломили - пришла управляющая компания, которая решила перейти на следующую ступень - создать Территориальное Общественное Самоуправление (ТОС). Если кому интересно, что это за зверь, расскажу!

[Sealina]

10: Инесса Арманд, схема мне понятна, не в этом проблема. В Москве такие управляющие компание довольно жирная кормушка, "чужих" туда не пустят естественно. Придётся включать в состав нужного человека или самим быть чьим-то человеком. А то меня как раз и не радует. Но пока "консультируюсь", крест не ставлю. :wink:, время на небольшое размышление у меня пока есть.

[Инвест]

3. Провели собрания жильцов. На этом собрании должно участвоать 50% +1 жилец. Учредили Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это юрлицо!

Вот на этом месте - поподробнее, пжалуста...

Это как у швоньдера? Домком собрался и 50%+1 совладельцев дома решил у кого, когда и за скока? Ну остальные 50% - 1 ежели не солласные? - куда?
"не будут брать - отключим газ!"? или как?

Я собственник своей квартиры и совладелец неотторжимой части остального дома. И никто не вправе заставить меня никаким собранием менять поставщика услуг. Тем более - распоряжаться моей собственностью.

Ну вот что вы в своем ТСЖ будете со мной делать, если мне ваше УК не нравится?

[Скептик]

Такие Управляющие компании везде жирная кормушка. И давно уже. Я жил в доме с таким управлением. Все было сделано вообще без участия жильцов. Возмутившимся заткнули рот заявлением: "а вас никто не спрашивает, решение уже принято", остальным - действительно хорошим обслуживанием (поначалу). А сейчас там - все как прежде (в смысле бардака). А деньги-то уходят кому-то.

[Инесса Арманд]

Вот на этом месте - поподробнее, пжалуста...
Я собственник своей квартиры и совладелец неотторжимой части остального дома. И никто не вправе заставить меня никаким собранием менять поставщика услуг. Тем более - распоряжаться моей собственностью.

Ну вот что вы в своем ТСЖ будете со мной делать, если мне ваше УК не нравится?

Слушай! Ты - собственник своего голоса. Пришел на выборы и проголосовал за Хакамаду, например. А выбрали - Путина! Будешь как миленький подчиняться Путину... Ты же все помнишь про КПСС и ВЛКСМ .... ну, ну, вот,вот -Демократический централизм это называлось!!!! "Подчинение меньшинства большинству!

Хочешь быть НЕЗАВИСИМЫМ - покупай дом, как я и живи! И то соседи претензии предъявляют: то вишня тень им отбрасывает, то собака громко лает!

В доме ты собственник воздуха в своей квартире, но ни кусок стены ты не можешь убрать, ни потолок разобрать... а подъезд, подвал и крышу вообще ты не покупал.... Почитай, пожалуйста еще раз закон о приватизации и новый Жилищный Кодекс. Только если создастся Товарищество собственников жилья, вам на баланс передадут дом со всеми его прибамбасами. И тогда ты станешь СОБСТВЕННИКОМ (акционером) ЗАО "Дом" А доля твоя определится так: Площадь твоей квартиры / сумму площадей всех квартир!

[Монте Карла]

компании буду стараться брать хорошие лоты на обслуживание. В моем городе (население 60 тыс.чел.) на конкурс выставлены 38 лотов ( в каждом лоте по несколько улиц, объем большой) и всего около 7 компаний, которые имеют лицензию на обслуживание. Соотвественно, кому нужны всякие развалюхи, ЖКХ в лотах разбавляет "хорошие" дома "плохими".
Конечно сразу качество услуг резко не повыситься, так как насколько я знаю договоры ЖКХ будет заключать с управляющими компания только на 1 год. В таком шатком положении трудно представить себе добросовестных подрядчиков, которые готовы привести дом в порядок, а потом не жалея вложенных сил и средств передать свое отремонтированное чадо в руки следующего подрядчика, выигравшего конкурс на очередной год.

[Инвест]

Видите ли, Инесса, мы с вами друг друга не понимаем. потому что у нас разный системный и методологический подход к решению своих проблем.

Вы приходите на площадку, изучаете правила и начинаете их использовать под себя. В этом, возможно, ваша слабость.

Я же никогда не утомляю себя даже изучением ЧУЖИХ правил, которые они для меня приготовили, в надежде, что буду по им играть. Не буду я по ним играть. Играть по чужим правилам - обречь себя на пригрыш.
Вот рынок - вы точно проиграете.

Я жестокий и безпринципный циник. Я прекрасно отдаю себе отчет, что жизнь конечна, и конец ее не за горами, если почестному. Чито я теряю?
Поэтому против тех людей, которые хотят сделать мне "бяку", я морально готов применять любые приемы, самое подлые и коварные.

Вот возьмите, и в течении суток - все йдите с рынка. И раскидайте листовки, что место - радиоактивно заражено. Я посмотрю как армяне там будут торговать... И что они скажут мэру.

Более мягкий вариант - постоянные контрольные закупки у армян. Жалобы, суды. тяжбы... Они на взятках и отмазках просто разорятся.... И пиар, пиар, пиар...

Вывод: Ну не делайте людям бяк! Всегда старайтесь договориться...
А то мало ли кто попадется... Методов диверсионной борьбы - мильёны.

[Sky_Telecom]

To Инесса:
Спасибо Вам за ответ.
Но моё мнение такое. Уж очень всё тут шатко-валко получается.
Рассматривая этот вопрос со стороны организации, мне не много с Вами отошли от фин. стороны вопроса.
Ориентация этого сайта направленна как сделать money. Вот только в столь замудренной схеме, я не вижу способов получения прибылей.
Разумеется если каждый из нас захочет вложится в это дело со всей душой, то конечно он и победит( вопрос только на сколько он вложится финансово за этот год) т.к. на следующий год не факт, что ты выиграешь этот тендер, если конечно у тебя всё будет очень очень Very Well. Возвращаюсь к Выше сказанному.
Вот на этот вопрос я и озадачу Вас Инесса в этот раз ...
Спасибо !!!

[Xenium]

Хочется вернуться к теме малого бизнеса в ЖКХ.
У кого-нибудь уже есть наработки и опыт?
Поделитесь пожалуйста.

[Милл_Дилл]

20: Инесса Арманд
А устав управляющей компании разве не рассматривается на предмет ограничени по прибыли. Или это основное условие прохождения по конкурсу? 5-7% рентабельности. А долги от ТСЖ разве не переходят к управляющей компании?

[Xenium]

Спасибо огромное Инесса, уже две недели искал людей, владеющих информацией, но так и не узнал ничего путного
Возникли еще вопросы.
хочется знать, что делать с тем ветхим фондом и инженерными системами, которые попадут к вам в руки.
Как ребята выкручиваются из этой ситуации, ведь данные сферы на 40-60% в очень плохом состоянии, а 5% вообще в критическом.
Получают ли они какие-либо дотации от государства или местных властей?
Каков штат подобной УК.
Можно ли под это дело организовать свои службы уборки, электриков, сантехников, слесарей и т.п.
У меня небольшое поселение на 11000 человек, я думаю на первое время работы должно быть выше крыши, а там, если потяну, можно и на соседние поселения и города перекидываться.
Расскажите, все что можете рассказать, буду очень признателен :wink:
Можно по почте связаться chemino@mail.ru

[Xenium]

24: Xenium Помимо содержания еще есть графа "капитальный ремонт" в Постановлении правительства на 2006 год эта сумма в среднем 3,5 руб. с метра. Если деньги на содержание можно потратить все за один месяц, то "капитальный ремонт" - накопительные средства. Их можно "прокручивать" в каком-нибудь бизнесе.
Кроме того, мы сейчас пытаемся высудить у администрации суммы, уплаченные жильцами на капитальный ремонт их муниципальным ЖЭКам, но так и не истраченные на ремонт домов. Вроде бы новый Жилищный Кодекс говорит, что из муниципалитета жилье должно опередаваться ТСЖ в отремонтированном состоянии.

Действительно, жилье должно быть передано отремонтированым, но это ведь только теория.
Денег на ремонт у ЖЭКа конечно не окажется, так что, времени это может занять не один год.
Вашим друзьям фонды были переданы отремонтированными?

[Милл_Дилл]

25: Инесса Арманд [quote]Если деньги на содержание можно потратить все за один месяц, то "капитальный ремонт" - накопительные средства. Их можно "прокручивать" в каком-нибудь бизнесе.[/quote]
А разве УК не обязана проводить переодические аудиторские проверки? И прокручивать накопительные средства в каком-нибудь бизнесе не считается нецелевым использованием?
[quote]Если ты имеешь в виду задолженность отдельных жильцов по квартплате, то при уходе какой-либо компании с управления дома, они вправе еще три года взыскивать долги в свою пользу.[/quote]
Интересно, а приоритет права требования какой будет? Фактически, это может обернуться тем, что новая УК сразу станет банкротом.
Как отрабатывают твои знакомые механизмы по переселению должников? Расскажи пожалуйста, если был такой опыт. Или свои мысли на эту тему.

[Xenium]

26: Xenium Да они брали относительно новое жилье.
Именно сейчас за относительно новые дома и идет идет драчка между бизнесменами.
Вот кто действительно пострадает от реформы ЖКХ - это жильцы старых домов (60 годов и старше). Сейчас все относительно хорошие дома выскочат в ТСЖ, а старые - останутся у управляющей компании... Естественно, перераспределять там будет нечего - и дома будут интенсивно разрушаться.

А если у администрации высудить прошлые долги, то даже если их и не удастся получить, может, будут за что-то проплачивть или не взимать плату. Например, земельный налог и налог на имущество - эти платежи идут в местный бюджет.

Стал я глубже разбираться с этой проблемой и возникли вопросы:
1. Создание ТСЖ весьма непростое дело как в плане бюрократии, так и в плане "человеческого фактора."
ТСЖ создают сами собственники, выбирают правление, председателя, нанимают бухгалтера и прочих, т.е. ведут полноценную коммерческую деятельность.
Думаю , что людей сильно испугает эта рутина, и без раскачки и собственного участия никакого ТСЖ просто не будет.
Но если я буду заниматься организацией ТСЖ в каждом доме, то когда же мне заниматься управляющей компанией???

Как же ваши друзья решили эту проблему???

Ведь собственников надо убедить, да еще и потом научить создавать и работать с ТСЖ, т.е. в этом нужно постоянно учавствовать.

Но ведь наша цель УК, а не консультации собственникам жилья.
Как быть?

2. Образованые ТСЖ сами имеют право выбрать УК, но не факт, что после консультаций (описаных выше) они выбирут мою!

3. С администрацией диалог конечно будет, но честно говоря появились сомнения. У нас в лен. области реформа местного самоуправления, выборы были месяц назад, выбрали депутатов, а те, нового мэра. Сложность в том, что старый мэр вроде как бы еще в своих полномочиях, и вряд ли станет помогать, ибо "нахрен ему это надо". Ну, да ладно, решим как-нибудь.

4. Какие первые практические шаги по созданию УК вы моглы бы посоветовать, основываясь на опыте своих товарищей?

5. Как УК принимает оплату за первый месяц работы? Субподрядчиков нанимаем на месяц за свои счет?

P.S. Не понял насчет бандитов. Хотят выселить принудительно? Самосудом?
Стоят ли эти долги, таких жертв.
У бандитов аппетит хороший, неуж-то без них никак?

C чего начать??? Help!! 8)
Я совсем запутался!

[Нототения]

b]30: Xenium[/b] Отвечу на часть вопросов, как бывший подрядчик. С подрядчиком заключается договор либо на определенный срок работ, либо на выполнение конкретного задания ( пример - капитальный ремонт крыши, или локальный ремонт стыков стеновых панелей). По договору вы даете предоплату ( как договоритесь - от 30 до 50% суммы договора, остальное по выполнению работ). В договоре обязательно прописывайте гарантийный срок - от 1 до 3 лет, в течение которого подрядчик отвечает за свою работу, и обязан за свой счет устранить любые, скажем, протечки. Но сразу хочу заметить, что ЖКХ - это таакой головняк, что мало не покажется. Как посредник - вы будете виноваты перед всеми. В первую очередь вас достанут жильцы. И технологические моменты, такие как криво стоящие панели, которые невозможно заделать (а это вам по акту сдаст подрядчик) вы жильцам не объясните. Приготовьтесь быть для всех плохим. Если вам это фиолетово, то, в принципе, можно зарабатывать хорошие деньги.

[Sealina]

Мда... Предполагаемая прибыль явно несоизмерима с головняком. Инесса права, это выгодно в новострое, а с ветхим фондом - считай банкрот, вложения значительные, жильцы там, как правило, с низким уровнем дохода... Да и что такое срок 1 год, малая толика.

[Sealina]

33: Инесса Арманд, в Москве так уже и поступают, выселяют в общежитие.

[Xenium]

[quote name='Инесса Арманд']30: Xenium Жилищный Кодекс устанавливает следующие формы управления многоквартирным домом:
1. Жилищный кооператив
2. Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ)
3. Управляющая компания. http://www.rg.ru/2005/01/12/zhikischnyi-kodeks-doc.html

В первых двух случаях организуется Юридическое лицо (Кооператив или ТСЖ), Которое действует самостоятельно.
В случае УК - она действует самостоятельно, а "старший по дому" или управдом, которого выбрало собрание просто ходит в УК и приносит всякую информацию...

Т.е если создано ТСЖ, то с управляющей компанией у него нет никаких отношений. Если они сами не захотят их установить, конечно.[/quote]

Я теперь совершенно запутался.

Управляющая компания не может быть формой управления домом.
Другое дело, что в настоящий момент, все дома по умолчанию, находятся в поле государственной УК.
УК, это вообще совершенно левая организация, которая приходит и предлагает свои услуги в сфере обслуживания жилья жилищным кооперативам или ТСЖ (если такие созданы)
А если таких нет, то жильцы и выбирать-то не могут, за них, к примеру, это делает местная власть.
Отсюда я делаю вывод, что без создания ТСЖ в каждом доме, я постоянно буду зависеть от администрации поселка.
Я про это и спрашивал.
Значит ваши друзья получили домами в управление без согласия ТСЖ этих домов?
Кто же тогда дал согласие? Администрация города?
Я допускаю, что они могли собрать заявления с жителей домов о желании передать свое имущество в управление УК ваших товарищей, но в этом случае им бы потребовалось получить согласие 100% жильцов, а я не думаю что это возможно.

P.S. Нельзя ли как-нибудь списаться с вашими друзями, может они найдут время для ответов не некоторые частные вопросы?

[quote name='Sealina']Мда... Предполагаемая прибыль явно несоизмерима с головняком. Инесса права, это выгодно в новострое, а с ветхим фондом - считай банкрот, вложения значительные, жильцы там, как правило, с низким уровнем дохода... Да и что такое срок 1 год, малая толика.[/quote]
Я с вами частично согласен, но только частично
1. Например, собираемость квартплаты в лен.области за этот год в среднем была 92-94%. Недавно показали сюжеты о выселении неплательщиков, уверен, после этого собираемость еще увеличилась.
2. Значительных вложений я так пока и не увидел, единственное, что кроме УК, мы хотели организовать службы-субподрядчиков для обслуживания фонда. Например, дворников и уборщиков, электриков, сантехников и т.п. по мере возможности.
3. Нужно четко понять что такое "ветхий фонд". У нас относительно новые дома 78-90 годов постройки, кроме того, раз в два года появляется новая пятиэтажка. Огромных вложений в дома может и не потребоваться (хотя, это только теория), особенно, если получить часть накопительного фонда на кап.ремонт.

Тут вот нарисовался еще такой ньюанс, многие субподрядчики часто не готовы предоставлять УК услуги по ценам для частных лиц, т.к. УК, это Юр Лицо. За счет этого тарифы могут оказаться губительными. Об этом ничего нигде не написано, но по опыту эксплуатации УК такие факты часто всплывают.